Аналитики компании Bluestone Group провели исследование рынка офисной недвижимости класса А и выявили основные тренды в данном сегменте.
Общий объем предложения качественных офисных площадей сегодня составляет около 10,8 млн. кв. м, из которых примерно 2 млн. кв.м относится к классу А.
Среди крупнейших из ожидаемых к вводу проектов необходимо отметить МФК Imperia Tower на территории «Москва-Сити» (офисная арендопригодная площадь – 70,1 тыс. кв. м), I очередь технопарка Nagatino I-Land (216 тыс. кв. м), Vivaldi-Plaza (67 тыс.кв.м), БЦ на Преображенской площади (78 тыс.кв. м) и др.
Аналитики Bluestone Group отмечают, что в БЦ класса А наблюдается небольшое снижение уровня вакантных площадей. В данном сегменте уровень вакантных площадей на середину 2010 г. составил в среднем 17% (в прошлом году – 20%).Это связано в основном с замедлением прироста предложения в этом сегменте. БЦ класса А сегодня пользуется значительным спросом со стороны арендаторов, стремящихся занять высококлассные офисы по невысоким по сравнению с докризисными ставкам.
Снижение доли пустующих помещений на московском рынке происходит за счет заполнения успешных бизнес-центров с хорошим местоположением. Растет число запросов на крупные (более 2 тыс. кв.м) офисные площади. Ряд масштабных сделок аренды, произошедших на рынке в 2010 г., поднял среднюю по рынку величину сделки с 700 кв.м во II полугодии 2009 г. до примерно 1900 кв.м. в первой половине 2010 г. Среди крупных сделок этого года можно отметить следующие: ТНК-BP заняла 37,7 тыс.кв.м, а Deutsche Bank – 7 тыс.кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower (ул.Беговая, д.3); Sanofi Aventis арендовала 8,9 тыс. кв. м в БЦ Summit (ул. Тверская, д.22).
Позитивной тенденцией является осторожное возвращение на рынок практики предварительной аренды – все чаще появляются примеры соглашений об аренде помещений в строящихся офисных центрах. Заметную долю структуры спроса на офисные площади формируют небольшие компании: в минувшем полугодии наиболее активно арендовались помещения площадью до 350 кв.м, в частности, специалисты компании Bluestone Group в I полугодии 2010 г. завершили более 80 подобных сделок.
Диапазон средних арендных ставок для офисных помещений класса А сегодня составляет от $450 до 800 за кв. м в год.
Что касается цен продажи офисных площадей, то здесь пока рано говорить о выраженной тенденции роста, т.к. разброс цен по сделкам приобретений компаниями офисов для собственных нужд довольно значителен. Однако можно отметить увеличение запрашиваемых цен для объектов, расположенных в центральных районах Москвы. В настоящее время они находятся в диапазоне $4-15 тыс. за кв. м.
В последнее время состоялось несколько заметных инвестиционных сделок, подтверждающих рост интереса инвесторов к московскому офисному рынку. Инвесторы, среди которых преобладают российские компании, снова готовы рассматривать качественные офисные объекты как альтернативу инвестициям в жилую и торговую недвижимость. В качестве наиболее заметных сделок на рынке офисной недвижимости можно отметить приобретение бизнес-центра «Северная Башня» на территории «Москва-Сити» (покупатель – основатель компании «Фармстандарт» Виктор Харитонин, сумма сделки пооценкам составила около $260 млн). «ВТБ Капитал» приобрело у девелопера Capital Group офисный комплекс Capital Plaza общей площадью 50 тыс. кв. м (оценочная сумма сделки - $180 млн). Группа «СОГАЗ» приобрела у ИПГ «Евразия» бизнес-центр «Волна» на пр-те Академика Сахарова за $140 млн. (данная сделка является примером приобретения здания компанией для собственного размещения) и др.
Еще одним трендом аналитики Bluestone Group называют возрождение интереса инвесторов к строящимся проектам. Пока соответствующие сделки находятся в стадии переговоров – появление примеров завершенных сделок ожидается в 2011 г.
