Каталог статей

Обязательные нормативы кредитных организаций станут более демократичными.

Выпуск ипотечных облигаций в нашей стране – сложная и дорогостоящая процедура. До недавних пор нормативы действующего законодательства ограничивали число участников данного рыночного сегмента. Благодаря такому требованию к банку-эмитенту, как объем обязательств перед вкладчиками, который не должен был превышать 50% капитала, выпуск ипотечных ценных бумаг был доступным только специализированным банкам, не привлекающим вклады. Крупные универсальные банки оказывались перед непростым выбором – сокращать количество вкладов, увеличивать капитал или же воспользоваться услугами самостоятельного юридического лица – ипотечного агента.

Поправки Центробанка к инструкции «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» фактически снимают этот барьер, что позволяет крупным предприятиям банковского сектора стать полноправными игроками на этом поле.

Для того чтобы получить представление об особенностях эмиссии ипотечных бумаг на российском финансовом рынке, необходимо понять, чем корпоративная банковская облигация отличается от облигации с обеспечением в виде выданного ипотечного кредита. А уловить эту тонкую грань можно, лишь вернувшись к истокам термина.

Родина ипотечных облигаций – Германия. Именно в одной из ее областей появляется в 1770 году первое ипотечное кредитное учреждение Silesian Landschaft. Несмотря на то что по сути первые ценные бумаги представляли собой обыкновенные закладные, они имели определенные свойства, значительно опередившие свое время: во-первых, эта закладная имела гарантию кредитного учреждения на ее исполнение, а во-вторых, ценная бумага могла быть продана на рынке капиталов.

C тех пор понятие «Pfandbrief» (такое название изначально получили облигации ипотечного займа) эволюционировало в соответствии с потребностями современного общества, и на данный момент можно привести определение немецких ипотечных облигаций как облигаций, эмитируемых только специализированными ипотечными банками с целью привлечь дополнительные финансовые ресурсы под кредитование физических и юридических лиц на осуществление операций с недвижимостью. В соответствии же с российским законодательством (закон об ипотеке и ипотечных ценных бумагах) эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься как специализированные ипотечные институты (SPV), так и коммерческие банки.

К сожалению, сегодня российский рынок банковских облигаций переживает не лучшие времена. Экономический кризис, низкий уровень доходов населения, недоверие вкладчиков к отечественным финансово-кредитным учреждениям – все это ослабило и без того непрочную финансовую систему. Увеличить долю ипотечных программ на российском рынке, сделать эмиссию ценных бумаг более популярной в банковском секторе – такие цели ставил Центробанк, внося поправки в законодательство об ипотечных ценных бумагах.

«Отмена Н19 не упростит, а просто сделает возможной эмиссию ипотечных облигаций банками, имеющими значительные объемы вкладов населения. Как правило, эти банки также являются активными игроками на рынке ипотечного кредитования. Из первой десятки банков по объему средств населения данный норматив соблюдает только Россельхозбанк. Среднее значение норматива по этим банкам – около 200% (при нормативе 50%). Очевидно – норматив не работающий», – отмечает директор финансового департамента ВТБ 24 Михаил Березов.

Более привлекательные условия эмиссии ипотечных ценных бумаг открывают перед крупными универсальными банками новые возможности: они позволяют значительно увеличить объемы операций с недвижимостью, разработать более гибкую кредитную политику. А это в свою очередь будет способствовать появлению новых позитивных тенденций в данном рыночном сегменте в целом. По мнению главного юрисконсульта компании «Кредитмарт» Елены Козловской, «отмена норматива Н19, определяющего максимально допустимое соотношение суммы вкладов физических лиц в банке к размеру капитала банка, равно как и отмена норматива Н-17, который предусматривает минимально допустимое соотношение совокупной суммы ипотечных кредитов к размеру капитала банка, позволит крупным банкам, в том числе и тем, стратегия которых не ориентирована в основном на выдачу ипотеки, секьюритизировать (привлекать финансирование путем выпуска ценных бумаг. – Прим. ред.) свои ипотечные портфели».

Подобная секьюритизация позволит банкам получить ликвидность на более выгодных условиях по сравнению с привлечением внешних банковских кредитов. Это в свою очередь может стимулировать банки выдавать новые ипотечные кредиты населению. А заинтересованность банков способна оживить просевший за последнее время рынок ипотеки. Ведь именно его оживление и является основной целью снятия упомянутых ограничений в регулировании, считает эксперт «Кредитмарт». «При этом следует отметить, что идея введения норматива Н19 в свое время появилась для того, чтобы снизить число потенциальных пострадавших вкладчиков в случае банкротства банков, ведущих рисковую финансовую политику», – подчеркивает она.

Однако помимо отмены данных ограничений российское ипотечное законодательство нуждается и в других серьезных коррективах. Так, согласно закону «Об ипотечных ценных бумагах», вся недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечным кредитам, регистрируется в специальном реестре, куда заносятся такие ее характеристики, как стоимость, название и описание, а также срок уплаты суммы по кредиту. При этом единой формы ведения реестра до сих пор не существует, и ответственным подразделениям банков приходится самим разрабатывать ее по требованиям, установленным законодательством.

Начальник планово-экономического управления банка «Агропромкредит» Шамиль Кашафетдинов констатирует: «Необходимо упрощать процедуры регистрации выпусков и включения в списки ЦБ, поскольку сама процедура выпуска облигаций достаточно сложная. Кроме того, необходимо продолжить рефинансирование кредитов по программам АИЖК, это более действенный механизм для оживления рынка ипотеки».

Новая инициатива ЦБ, безусловно, повлияет на стоимость ипотечных кредитов крупнейших российских банков, у которых, в свою очередь, велика доля вкладов населения. Эксперты прогнозируют, что вслед за крупными банками процентные ставки по кредитам снизят и другие игроки рынка. А значит, ипотека станет более привлекательной для потенциальных заемщиков.

У 61% покупателей недвижимости в компании DOKI выявлено наличие признаков маниакально-депрессивного психоза - исследование

Специалисты агентства Недвижимости DOKI совместно с Санкт-Петербургским научно-исследовательским психоневрологическим институтом изучили основные типы поведения самых распространенных категорий покупателей и продавцов недвижимости во время кризиса.

За весь период исследования было изучено 1050 историй о покупке недвижимости, совершенных в Москве и Московской области с ноября 2008 по август 2009 года.

Данное исследование выявило образование новых тенденций в структуре поведенческих факторов и пробуждение совершенно новых мотивов при совершении сделки купли-продажи недвижимости во время стресса и в условиях, отличных от нормальных, то есть во время кризиса, уточняется в материале.

Наиболее интересной частью исследования стало изучение поведения покупателей. В исследовании отмечается, что большинство покупателей на раннем этапе развития кризиса на рынке недвижимости руководствовались, в основном, ценой приобретаемого объекта – таких клиентов DOKI было порядка 63%. При этом важным условием сделки было расположение объекта недвижимости в Москве. С марта нынешнего года отмечалось возвращение на рынок той категории покупателей, которые оказались вне рынка в связи со значительным ростом цен в предыдущий период, сообщают специалисты компании.

"Покупатели, формирующие так называемый отложенный спрос, вернулись на рынок громогласно в марте-апреле текущего года. В этот период возросло и количество сделок с недвижимостью на рынке Москвы и области в среднем на 30%", - отмечается в исследовании.

Дальнейшее развитие ситуации показало изменение предпочтений покупателей. "Так, с января нынешнего года все больше покупателей обращали внимание на расположение объекта, наличие инфраструктурных объектов, транспортную доступность и престиж района. Наличие этих факторов стало важным для 56% покупателей DOKI", - говорится в материале.

Интересно, что "изучение поведенческих критериев выявило наличие признаков маниакально-депрессивного психоза (МДП) у 61% покупателей недвижимости в период с февраля по апрель нынешнего года", - отмечается в пресс-релизе компании.

К наиболее распространенным признакам данного заболевания относятся: повышение настроения, двигательное и речевое возбуждение, интеллектуальное возбуждение. Все эти симптомы чаще свидетельствуют о наличии маниакальной стадии МДП.

"При этом мысли респондентов были полны оптимизма, преобладала переоценка личности, идея величия вплоть до бредовых идей фантастического содержания", - говорится в исследовании.

Так же, по данным исследования, большинство покупателей (73%) были полностью поглощены полной реализацией задуманных планов и боялись упустить шанс обретения жилья по месту своей основной деятельности. Более 67% респондентов высказывали страх перед возможностью отмены сделки в последний момент, а 84% продемонстрировали признаки эмоционального перенапряжения, хронической усталости и даже полной апатии после покупки квартиры.

"О наличии эмоционального срыва в процессе покупки квартиры единожды признались 27% респондентов. Основным же негативным фактором во время приобретения объекта недвижимости в Москве большинство респондентов (92%) назвали возможность чрезмерных расходов, потери денежных средств или утраты обретенного жилья", - отмечается в материале.

По результатам исследования, оказалось, что если в относительно спокойный период собственник продает квартиру с целью извлечения прибыли, то в период экономических потрясений основным мотивом продажи является попытка бегства от реальной обстановки в конкретном месте расположения недвижимости. А также собственника волнует перспектива вложения денежных средств в наиболее надежный и консервативный источник с возможностью дальнейшего получения дохода.

Как отмечается в материале, во время проведения исследования были подтверждены предположения, что именно такими мотивами пользовались не менее 62% всех продавцов. Более того, по данным опроса клиентов компании DOKI, 29% продавцов высказали желание вложить средства, полученные от продажи жилья в Москве или Подмосковье в зарубежную недвижимость.

"Среди стран обычно назывались государства с самыми консервативными рынками: Швейцария, Франция, Германия и т.д. Еще 26% предпочли вложить средства в государственные банки с использованием долларовых, евро и рублевых депозитов. Среди банков чаще назывались "Сбербанк", "ВТБ", "Газпромбанк" и "Альфабанк"", - сообщается в исследовании.

В соответствии с материалом, 21% респондентов выбрали саму недвижимость для дальнейшего хранения средств, при этом совершив предварительную продажу существующих активов. По свидетельству специалистов DOKI, продажа существующей недвижимости на раннем этапе негативных изменений в экономике и дальнейшая покупка квадратных метров с серьезным дисконтом имела место в период с февраля по май нынешнего года.

"В этот период более 58% сделок на рынке недвижимости проходило с дисконтом свыше 25% от первоначальной цены", - отмечают эксперты компании DOKI.

Изучение поведения продавцов в этот период обозначило и главную причину для совершения продажи.

По данным исследования, основным мотивом для продавцов стало сохранение своих накоплений и, как показал анализ процесса принятия решения, опрашиваемые обычно находились под влиянием негативного информационного поля.

"То есть решение о продаже квартиры в большинстве случаев происходило под влиянием сообщений в СМИ и мнений знакомых, которые считали, что недвижимость в новых условиях не является надежным объектом сохранения денежных средств, изменения экономической обстановки в стране, которое они ощутили на себе, а также собственного негативного предчувствия", - поясняется в материале.

К такой категории продавцов в общей сложности в исследовании относят 79% респондентов. Только 12% продавцов совершали продажу под влиянием личных факторов и были полностью уверены в своем решении.

Стоит отметить, что исследование затронуло ту часть покупателей, чей доход ежемесячно превышает 110 тыс. рублей и, по мнению большинства специалистов, на данные исследования могли повлиять такие факторы, как ежедневный отрицательный внешний эмоциональный фон, проблемы социализации, постоянные стрессовые нагрузки и негативное влияние жизни в условиях мегаполиса.

Рынок индивидуального строительства жилой недвижимости не заметил кризиса — как сообщил Росстат, за первые три квартала 2009 года он вырос к тем же показателям 2008 года на 5,6% при уверенном обвале крупнейших региональных рынков жилой недвижимости в целом. 142,1 тыс. частных домов гражданам помогла ввести в строй прежде всего дефляция на рынке стройматериалов.

Данные Росстата по жилищному строительству в третьем квартале 2009 года позволяют официально говорить о рецессии на этом рынке. Ввод в строй жилплощади за квартал упал на 0,1 млн кв. м в сравнении с данными третьего квартала 2008 года (-0,7%), в предыдущем квартале падение составило 2,6% год к году. За три квартала построено 386,5 тыс. квартир площадью 35 млн кв. м — это на 0,2 млн кв. м меньше, чем за тот же период прошлого года. Падение жилищного строительства зафиксировано прежде всего в крупных регионах с большим городским населением. В Санкт-Петербурге за три квартала объемы ввода в строй жилой недвижимости сократились на 15,7%, в Свердловской области — на 9,6%, в Краснодарском крае — на 4,9%, в Москве — на 3,3%.

Рост жилищного строительства в разгар кризиса наблюдался в Московской и Нижегородской областях, где общая площадь введенных в строй жилых домов в январе—сентябре 2009 года увеличилась на 20% к данным того же периода 2008 года. Впрочем, источником роста в большинстве случаев является не столько высокая инертность строительного рынка, сколько продолжающийся рост индивидуального жилищного строительства. Он, отмечает Росстат, увеличился за три квартала 2009 года на вполне ощутимые 5,6%. Это почти компенсировало ввод в строй "официального" строительства многоквартирных домов: доля индивидуального строительства в общей площади возведенной жилой недвижимости увеличилась почти на 3% — до 54,6%, всего с января в России построено 19,1 млн кв. м индивидуального жилья.



Сектор индивидуального жилищного строительства, скорее всего, вообще не будет сокращаться в связи с кризисом — падение цен на землю и беспрецедентная дефляция на рынке стройматериалов, напротив, сможет дополнительно поддержать этот бум. В сентябре по сравнению с январем 2009 года, согласно Росстату, цены на основные стройматериалы заметно сократились. Цена облицовочной плитки упала на 30%, цемента — на 20%, бетона — на 18%, кирпича — на 10%, щебня и песка — на 8% и 11% соответственно. Из наиболее подорожавших материалов лишь краски — на 6%, линолеум — на 8% и мастики — на 10%.

Очевидно, что в 2009 году цифры дефляции на рынке стройматериалов будут много более существенно отражаться на динамике строительства индивидуальных домов, нежели снижение реальных располагаемых доходов населения, а бум частного коттеджного строительства не остановит даже стагнация кредитного рынка. Это явление, впрочем, в основном затрагивает лишь Центральный федеральный округ, где общие цифры жилищного строительства за три квартала существенно (на 8,5%) превышают данные января—сентября 2008 года. Особенно показателен рост ввода в строй домов в Московской области — +18,2% к данным докризисных трех кварталов 2008 года. Ввод в строй жилых домов больше, чем в 2008 году (в пределах 2%), в Дальневосточном и Приволжском федеральных округах, остальные региональные рынки строительная рецессия все же затронула. Тем не менее очевидно, что с 2010 года сокращение реальных доходов населения повлияет и на этот рынок — причем это воздействие должно быть достаточно долговременным.

Зато подход к потенциальным клиентам лояльнее.

«РБК-кредит» определил основные различия между программами кредитования и рассрочки у застройщиков и банковской ипотекой.

Прежде всего, это сроки. Только у единичных застройщиков есть длительные программы рассрочки 5–10 лет. Большинство предоставляет рассрочку до года. Эти условия очень жесткие для клиента, они требуют больших выплат в течение года и подходят только для людей, готовых погасить всю стоимость квартиры за очень короткое время.

Еще одно отличие – выбор. Благодаря рассрочке от застройщика можно купить почти любой объект, поскольку все застройщики дают рассрочку. Банковский кредит не дает такого выбора.

Банки и строители имеют разный подход к оценке платежеспособности клиента. Банки очень внимательно изучают его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные выплаты. При рассрочке бюджет клиента проверяется очень условно, главное – желание покупателя приобрести квартиру.

В отличие от классической ипотечной программы в рассрочке исключено страхование. При покупке квартиры напрямую через программы домостроительной организации, это уменьшает ежемесячные выплаты, но делает потенциального покупателя незащищенным.

В сентябре 2009 года затраты на строительство в Литве сократились на 0,7% относительно августа, а в годовом исчислении - на 13,7%.

Согласно данным официальной статистики, значительнее всего - на 1,7% - сократились расходы на зарплату строителям. Стоимость оборудования и строительных материалов уменьшилась на 0,2% и 0,3% соответственно. Сильнее всего подешевели основные строительные материалы (цемент, кирпич) и отделочные материалы. Трубы и сантехника, напротив, подорожали, сообщает Prian.ru со ссылкой на The Baltic Course.

Сколько реконструировано и построено жилых домов для пенсионеров в Петербурге с 2000 года, спрашивает у губернатора депутат ЗакСа Виктор Евтухов.

Как сообщает корреспондент «Квадрат.ру», соответствующий депутатский запрос был принят на прошедшем в среду заседании парламента. Евтухов напоминает, что еще в 2000 году в городе была принята адресная инвестиционная программа по строительству и реконструкции домов для одиноких пожилых граждан. Планировалась реконструкция 5 и строительство 14 жилых домов.

Депутат в качестве примера приводит один из адресов в Московском районе. В 8 квартале восточнее проспекта Юрия Гагарина планировалось открытие объекта в августе 2008 года. «Проектно-изыскательские работы были завершены и положительное заключение Управления государственной вневедомственной экспертизы на проект строительства было получено только в мае этого года. При этом указанный объект не был включен в Адресную инвестиционную программу на 2010 год и плановый период 2011 и 2012 годов», - пишет Евтухов.

В связи с чем у губернатора депутаты спрашивают: достроят ли этот дом в Московском районе, какое количество домов было построено за девять лет и планируется ли новая программа строительства.

На сегодняшний день в Петербурге на работу по 214 федеральному закону перешли 39 строительных компаний.

Напомним, стройкомитет разъяснил ситуацию вокруг так называемого “белого” списка" застройщиков, который обсуждают в СМИ.

На момент подачи списка в УФАС в нем значились 33 компании, которые ведут строительство на 70 площадках. «На сегодня к данному списку добавлены ещё 6 компаний, которые представили и согласовали с Комитетом графики перехода на работу по 214-ФЗ. Это ещё 17 объектов», - рассказали «Квадрат.ру» в стройкомитете, отметив, что этот список не может считаться окончательным: данные постоянно обновляются.
В стройкомитете еще раз подчеркнули, что никакого отношения к выдаче разрешений на рекламу их список не имеет — разве что может облегчить жизнь владельцам рекламоносителей.

Три компании сферы жилищно-коммунального обслуживания в Лужском районе отказались предоставить необходимые документы своему конкуренту - ОАО "Управляющая компания города Луга".

Ленинградское Управление Федеральной антимонопольной службы России признало в действиях предприятий сговор с целью ограничения конкуренции на рынке управления многоквартирными домами в Лужском районе.

Как сообщает 47News со ссылкой на пресс-службу УФАС по Ленобласти, в конце 2008 - начале 2009 года постановлениями главы администрации города Луга ОАО «Управляющая компания города Луга» в управление был передан ряд многоквартирных домов, ранее находившихся в управлении ООО «Лужская управляющая компания».

Вместе с тем, ООО «Лужская управляющая компания» не передала «Управляющей компании города Луга» в установленном порядке поквартирные карточки (форма 10) и карточки регистрации жильцов (форма 9), которые необходимы той для осуществления своей деятельности. Отказ передать эти документы был мотивирован тем, что в них содержатся персональные данные и необходимостью в связи с этим специального постановления администрации города.


В мае 2009 года «Лужская управляющая компания» разорвала договорные отношения с МУП «Лужское жилищное хозяйство», на основании которого в распоряжении «Лужской управляющей компании» находились формы 9 и 10. В свою очередь, МУП поручило ведение паспортно-учётных работ по населению образовавшемуся в апреле 2009 года ООО «Расчётно-информационный центр», директором которого является возглавляющий «Лужскую управляющую компанию» В.Ф. Ходонович.


В связи с этим, ОАО «Управляющая компания города Луга» обратилась с заявлением в Ленинградской УФАС России. Сложившаяся ситуация была расценена заявителем как согласованные действия трёх организаций, направленные на ограничение его доступа на рынок управления многоквартирными домами. «Лужской управляющей компании» было вынесено предостережение прокуратуры о недопустимости удержания документов. Однако на момент проведения заседания Комиссии Ленинградского УФАС, по этому делу прокурорское предостережение исполнено не было.


В среду, 28 октября, УФАС подготовил в полном объёме предписание, выданное «Лужской управляющей компании», ООО «Расчётно-информационный центр» и МУП «Лужское жилищное хозяйство» в связи с признанием нарушения этими тремя организациями части 2 статьи 11 Закона «О защите конкуренции», запрещающей согласованные действия с целью ограничения конкуренции на рынке.

Комиссия Ленинградского УФАС России признала нарушение антимонопольного законодательства и выдала ответчикам необходимое для исполнения предписание об его устранении. Материалы дела направлены уполномоченному лицу для рассмотрения вопроса об административном производстве.

Московские власти требуют девелопера проекта офисно-жилого комплекса "Пять столиц" откорректировать его.

Как рассказал глава Москомнаследия Валерий Шевчук, несмотря на то, что проект "Пять столиц" был согласован Росохранкультурой и получил заключение Мосгорэкспертизы в 2006 году, он будет пересмотрен, так как не соответствует действующему законодательству, пишет "Интерфакс".

Глава комитета обратил внимание, что комплекс должны построить на земельном участке, входящем в состав территории памятника храма Воскресения Христова в Кадашах. "Любое строительство на территории памятника запрещено", - уточнил Шевчук, добавив, что остальная часть проекта захватила бы территорию охранной зоны храма.

Справка. "Пять столиц" - жилой комплекс класса de luxe. Согласно первоначальному проекту, комплекс состоит из пяти монолитно-кирпичных жилых домов переменной этажности (от 3 до 6 этажей) и зданий, относящихся к инфраструктуре комплекса. Комплекс расположен в квартале, ограниченном улицами Большая Ордынка, 2-м и 3-м Кадашевскими переулками.

Каждый из домов комплекса имеет собственное название, соответствующее имени одной из мировых столиц – Лондон, Париж, Рим, Вена и Токио. Название каждого из пяти зданий определяет его архитектуру, внутреннюю отделку.

По данным одного из участников рынка, инвестор готов продать проект. Источник сообщил также, что часть квартир в не построенном еще комплексе уже реализована.

Как стало известно "Квадрат.ру", этот проект реализуют интернациональные компании, начиная с 1999 года в проект плавно вошел ряд крупных зарубежных игроков. Так, управляющей компанией проекта «Город столиц» стала британская компания Bovis Land Lease, девелопером «Сити-Терминал» - турецкая компания Enka, генеральным девелопером выступает компания «Абсолют групп».

Стоит отметить, что в Петербурге в 2009 году началась реализация проекта «Семь столиц» на территории Кудрово. На территории 135 га появится жилой район в стиле европейских городов: Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама. Общая площадь застройки составит порядка 1,5 млн квадратных метров, на которых смогут поселиться около 25 тысяч семей. Реализация проекта займет 12-15 лет, восемь кварталов будут возводиться и вводиться в эксплуатацию поэтапно. Девелопер – компания Setl City.

Группа компаний проекта "Кивеннапа" примет участие в акции "Три дня скидок", которая пройдет на Ярмарке недвижимости с 9 по 11 октября.

Только в дни выставки Вы сможете приобрести построенные индивидуальные дома из газобетона со скидкой 500 тысяч рублей! К примеру, индивидуальный дом из газобетона площадью 204 кв.м, со всеми инженерными коммуникациями и участком на 16 сотках земли Вы можете купить на «Ярмарке недвижимости» за 7, 68 млн. руб., хотя обычно цена этого лота составляет 8,18 млн. руб.! Также во время выставки продолжится акция, по которой при приобретении каркасно-панельного дома площадью 86 кв.м дарится камин!
А при заключении договора бронирования на выставке Вы получаете 3-процентую скидку на любой лот!
Помимо этого каждый день выставки будет проходить розыгрыш бани, беседки и скидки в 5% на покупку объекта в малоэтажном живом комплексе «Кивеннапа»!

Стенд компании (№ 501) расположен в центре фойе в экспозиции загородной недвижимости «Альтернатива городу».